Vicios de la Construcción

Vicios de la construcción: problemática legal en la edificación

En el ARTÍCULO 1591 del Código Civil, explica los vicios de la construcción en el que:

“El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción igual responsabilidad y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere,  si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección. Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años”.

La responsabilidad derivada del artículo 1591 del Código Civil, viene referida a un edificio, pero no proporciona una definición de lo que debe entenderse por edificio. El Diccionario de la Real Academia Española se refiere al término edificio como: “Construcción fija, hecha con materiales resistentes, para habitación humana o para otros usos”.

Se ha discutido si el término “edificio” debía aplicarse solo a las construcciones destinadas a vivienda, o si debía extenderse a las obras menores. La  doctrina y la jurisprudencia interpretan en sentido amplio el término edificio al que alude el artículo 1591del Código Civil, que dentro del mismo cabe los siguientes supuestos:

  • Toda construcción con independencia de que la fábrica esté sobre el suelo o subsuelo como sótanos, minas, túneles, cuevas, depósitos de agua, etc.
  • No solo grandes obras, como edificios considerados inmuebles que tienen por su naturaleza una fijación permanente al suelo, sino también obras menores.
  • Se incluyen también las obras de reparación o rehabilitación si tienen por objeto una o varias partes del edificio.
  • Con independencia de los materiales en la construcción, incluimos edificaciones prefabricadas, si bien se excluyen las construcciones provisionales.
  • Las instalaciones del edificio también se consideran incluidas en el precepto, pues forman parte del edificio habida cuenta su condición de inmuebles por incorporación.
  • También se  extiende a otras construcciones no destinadas a ser habitadas como, diques, las tribunas de un campo de fútbol, los teleféricos, bodegas, naves industriales.
  • No están dentro del concepto de edificio a efectos del artículo 1591CC, las obras provisionales, los kioscos desmontables, los circos o teatros ambulantes.

La segunda pauta exigida para la aplicación del artículo 1591 del Código Civil, es que se produzca ruina del  edificio. El Diccionario de la Real Academia Española define el término ruina como “acción de caer o destruirse una cosa”. Sin embargo, esta expresión no se ajusta al concepto amplio de ruina tal como ha sido formulada por la jurisprudencia, debido a la necesidad de dar cabida a toda una serie de vicios que de no haber sido incluidos carecerían de regulación. De ahí que el artículo 1591 del Código Civil haya sido interpretado en sentido bastante amplio, hasta el punto que se ha extendido a otros supuestos diferentes al derrumbe material de la obra, se incluyen los supuestos de ruina parcial, futura y funcional.

El artículo 1591.1 del Código Civil, se refiere a la ruina de un edificio, si bien, no precisa el alcance que pueda tener. La doctrina y la jurisprudencia han entendido que debe incluirse en el contexto del precepto la ruina parcial.

Grietas, uno de los vicios de la construccion

Las grietas que aparecen en los edificios es un claro ejemplo de un posible principio de vicios de la construccion.

El concepto de ruina atiende a un criterio temporal, de modo que la ruina total o parcial, sólo cabe cuando se haya producido ya el derrumbe físico del edificio. Este criterio temporal ha sido modificado por la jurisprudencia, al configurar la denominada ruina potencial o futura, es el caso en que la obra se encuentra en una situación de peligro, si bien no se han manifestado  los vicios todavía, pero es probable que las consecuencias puedan ocasionarse en un momento posterior. Los casos de ruina parcial y potencial han supuesto una ampliación del concepto de ruina, sin embargo, no dejan de lado el concepto de destrucción física de la obra.

Para paliar esos inconvenientes la doctrina elaboró la noción de ruina funcional, lo que supuso ampliar a casos en los que las diferentes anomalías constructivas no comprometían la existencia, solidez o estabilidad de la edificación, si que la afectan de modo que la hacen impropia para uso y destino para la que fue construida. Los supuestos de ruina funcional afectan a la calidad o condiciones de uso y habitabilidad, dentro del concepto se incluyen numerosas deficiencias constructivas como:

  • Las humedades que originan un deterioro progresivo del edificio.
  • El empleo de materiales defectuosos o técnicamente inadecuados para el fin previsto.
  • Los defectos en la cubierta del edificio, así como las grietas y filtraciones de agua por utilización de material inadecuado, o por la mala impermeabilización.
  • Las plazas de garaje con graves defectos que impiden su utilización.

Una parte de la Doctrina propone sustituir el requisito de la ruina, por la simple presencia de daños causados por defectos de la construcción, siempre que la gravedad de estos permita  calificar la obra defectuosa como una obra en ruina en sentido amplio.

El fundamento de este cambio está en que tanto la ruina como el defecto de la construcción son el resultado de la existencia de vicios constructivos en la obra, así, el vicio es la causa y el defecto es el resultado.

La expresión defectos de la construcción difiere de la de vicios de la construcción, en que esta se refiere a la causa específica del defecto de construcción, debido a la culpa profesional del agente de la edificación, lo que permite hablar de vicios de la construcción, o de la dirección. Por el contrario, el término defecto es más preciso pues se refiere al resultado del vicio constructivo.

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Eduardo García

Abogado con una experiencia de nueve años de vida laboral, letrado ejerciente y colegiado en el Real e Ilustre Colegio de Abogados de Zaragoza, con estudios de la carrera y Máster de Práctica Jurídica en España, y con estudios de Docencia por la Escuela Universitaria de Zaragoza.

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2 Comments

  1. Hola. Creo que en Zaragoza tuvimos un caso que puede ser un claro ejemplo de lo que se comenta en este artículo. Es el famoso caso de “El Edificio de las Estrellas”, construído sobre una dolina en el barrio de Valdefierro de Zaragoza. Un amigo mío se compró un piso allí, y la verdad es que te cabía un brazo entero entre las grietas que salieron. Al final, el año pasado salíó la sentencia que obligaba al Ayuntamiento de Zaragoza y a los constructores a indemnizar a los propietarios afectados. Un saludo.

  2. Que hubieran echo la cimentación como en el Alcampo de enfrente, que nadie les obligo a hacerla simple, así estaría más estable, las grietas serían menores, otra cosa que podrían haber echo es repartir mejor el peso y no levantar tantas alturas como hay, así hubiera estado mejor.
    De todas formas, mientras al Alcampo no le pase nada todo va bien

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